Sfratto per morosità: come funziona, tempi e cosa fare (guida 2026)

Quando si può chiedere lo sfratto per morosità

Lo sfratto per morosità è il procedimento con cui il proprietario (locatore) ottiene la liberazione dell'immobile quando l'inquilino (conduttore) non paga il canone. Per le locazioni ad uso abitativo, l'art. 5 della legge n. 392/1978 stabilisce che il mancato pagamento del canone, decorsi venti giorni dalla scadenza, oppure il mancato pagamento degli oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione del contratto.

Per gli immobili ad uso diverso (negozi, uffici, laboratori) la gravità dell'inadempimento è valutata dal giudice secondo le regole generali del codice civile.

Primo passo: la diffida di pagamento

Prima di agire in Tribunale è opportuno inviare all'inquilino una diffida (raccomandata A/R o PEC) con l'indicazione dei canoni non pagati e un termine per regolarizzare. Non è un passaggio obbligatorio, ma consente di documentare la morosità, interrompe la prescrizione e spesso porta a una soluzione bonaria o a un piano di rientro.

Le fasi dello sfratto davanti al Tribunale

1. Intimazione e citazione per la convalida. Il proprietario, tramite avvocato, notifica all'inquilino l'atto di intimazione di sfratto per morosità con contestuale citazione per la convalida davanti al Tribunale del luogo in cui si trova l'immobile (artt. 658 e 661 c.p.c.). Con lo stesso atto si può chiedere anche un decreto ingiuntivo per i canoni scaduti. Tra la notifica e l'udienza devono intercorrere almeno 20 giorni liberi (art. 660 c.p.c.).
2. Udienza di convalida. Se l'inquilino non compare o, pur comparendo, non si oppone, il giudice convalida lo sfratto; nello sfratto per morosità il proprietario deve dichiarare che la morosità persiste (art. 663 c.p.c.). Con l'ordinanza di convalida il giudice fissa la data per il rilascio dell'immobile.
3. Eventuale opposizione. Se l'inquilino si oppone, il giudice può comunque emettere un'ordinanza provvisoria di rilascio quando l'opposizione non è fondata su prova scritta (art. 665 c.p.c.); la causa prosegue poi con il rito speciale delle locazioni.
4. Esecuzione. Se alla data fissata l'immobile non viene liberato, si procede con la notifica del titolo e del precetto e con l'esecuzione per rilascio: l'ufficiale giudiziario comunica con almeno 10 giorni di anticipo il giorno e l'ora dell'accesso (art. 608 c.p.c.).

Per la fase di convalida non è necessario il tentativo preventivo di mediazione, che la legge esclude per i procedimenti di convalida di sfratto fino al mutamento del rito.

Il termine di grazia: l'inquilino può ancora pagare?

Nelle locazioni abitative l'inquilino può sanare la morosità direttamente in udienza, pagando i canoni scaduti, gli oneri accessori, gli interessi e le spese. Se non è in grado di farlo subito, può chiedere al giudice un termine di grazia non superiore a 90 giorni, che può arrivare a 120 giorni se l'inadempienza dipende da condizioni di difficoltà comprovate (ad esempio disoccupazione o malattia). La sanatoria in sede giudiziale è ammessa per un numero limitato di volte nel corso di un quadriennio (art. 55 L. 392/1978).

Se l'inquilino paga entro il termine concesso, lo sfratto non viene convalidato. Il termine di grazia, secondo la giurisprudenza, non si applica alle locazioni ad uso diverso dall'abitativo.

Quanto dura uno sfratto per morosità

Non esiste una durata fissa: i tempi dipendono dal calendario delle udienze del Tribunale competente, dall'eventuale concessione del termine di grazia, da un'opposizione dell'inquilino e dalla fase esecutiva. In assenza di opposizione la fase di convalida è in genere rapida; i tempi più lunghi riguardano spesso l'esecuzione del rilascio. Una valutazione realistica è possibile solo esaminando il caso concreto.

Le novità in discussione: il DDL sfratti

Tra le misure proposte nel testo presentato dal Governo figurano:

• un procedimento di ingiunzione di rilascio per la finita locazione, sul modello del decreto ingiuntivo;
• la riduzione del termine di grazia e del numero di sanatorie consentite nel quadriennio;
• una penale a carico di chi ritarda la riconsegna dell'immobile oltre la data fissata.

Il testo potrebbe essere modificato nel corso dell'esame parlamentare: questa pagina sarà aggiornata in caso di approvazione.

I canoni non pagati vanno dichiarati?

Per i contratti di locazione abitativa stipulati dal 1° gennaio 2020, i canoni non percepiti non concorrono a formare il reddito del proprietario se la mancata riscossione è comprovata dall'intimazione di sfratto per morosità o dall'ingiunzione di pagamento (art. 26 TUIR). Per gli aspetti fiscali è opportuno confrontarsi con il proprio commercialista.

Se sei l'inquilino

Chi riceve un'intimazione di sfratto non deve ignorarla: è importante presentarsi all'udienza, eventualmente con un avvocato, per verificare la correttezza delle somme richieste, chiedere il termine di grazia quando ne ricorrono i presupposti o far valere eventuali contestazioni (ad esempio vizi dell'immobile o pagamenti non conteggiati).

Domande frequenti

A cura dello Studio Legale Bruno
Studio legale a Pozzuoli (NA) – diritto civile, diritto del lavoro e sinistri stradali. Chi siamo

Articolo aggiornato al 26 ottobre 2026. Le informazioni hanno carattere generale e non sostituiscono una consulenza legale sul caso concreto. Leggi il disclaimer.